Spanisches Immobilienrecht

Der seit vielen Jahren anhängige Rechtsstreit über die Eintragungsfähigkeit ausländischer notarieller Urkunden über den Erwerb einer in Spanien belegenen Immobilie ist in einem Fall durch den Obersten Spanischen Gerichtshof (Tribunal Supremo) höchstrichterlich entschieden.

Im Jahre 2002 hatte eine Deutsche die Übertragung einer auf Teneriffa belegenen Immobilie, protokolliert vor einem deutschen Notar, zur Eintragung bei dem zuständigen Grundbuchamt vorgelegt.

Aufgrund der Anweisung der Dirección General de los Registros y del Notariado (Generaldirektion für Register- und Notariatsangelegenheiten, im Folgenden DGRN) an die Grundbuchbeamten, ausländische notarielle Urkunden über den Erwerb einer in Spanien belegenen Urkunde nicht einzutragen, wies das Grundbuchamt diesen Antrag jedoch ab. Ein Rechtsmittel vor der DGRN wurde zurückgewiesen.

Die DGRN argumentiert mit den unterschiedlichen Rechtssystemen der verschiedenen Länder, die dazu führten dass der Notar seine Aufklärungs- und Kontrollpflichten in solchen Fällen nicht ordnungsgemäß ausüben könne. Weiterhin sei die Funktionsweise der Grundbücher der Länder unterschiedlich. Dem müsse Rechnung getragen werden.

Die Beschwerte beschritt nun den Rechtsweg. Sowohl das erstinstanzliche als auch das Berufungsgericht gaben ihr Recht. Gegen diese Entscheidungen ging jeweils der „Abogado del Estado“ (in etwa: Bundesanwalt) vor.

Mit einem Votum von 9 zu 2 Stimmen hat der Oberste Spanische Gerichtshof mit Urteil vom 19.06.2012 nun höchstrichterlich entschieden, dass die Eintragung der notariellen Urkunde des deutschen Notares in diesem Fall zulässig ist.

Das Gericht begründet seine Entscheidung, vereinfacht ausgedrückt, mit der Rechtskraft der Urkunde eines deutschen Notars in Spanien, deren Formgültigkeit nach international privatrechtlichen Vorschriften und der Vereinbarkeit einer Immobilienübertragung im Ausland mit der spanischen Rechtsordnung, wenn das anzuwendende spanische Recht respektiert wird.

Praxistipp:

Trotz dieser Entscheidung ist davon abzuraten, einen notariellen Vertrag über den Erwerb einer in Spanien belegenen Immobilie vor einem deutschen Notar zu unterzeichnen. Zwar ist die Eintragung einer ausländischen notariellen Urkunde über einen Immobilienerwerb nun als grundsätzlich zulässig anzusehen, dennoch ist es nicht unwahrscheinlich, dass die zuständigen Registerbeamten den Immobilienerwerb aufgrund ausländischer Urkunden weiterhin als unerwünscht ansehen. Eine Ablehnung aus zwar nicht mehr grundsätzlichen, aber evtl. konkreten Erwägungen hätte einen Zeitverlust sowie Mehrkosten zur Folge. Dieses Risiko ist vermeidbar, wenn der Erwerber die Erwerbsurkunde vor einem spanischen Notar unterzeichnet, nachdem er sich entsprechend hat beraten lassen.

Stand: Juli 2012