Immobilienrecht & Steuerrecht Spanien

Immer noch werden in Spanien Immobilien über den Erwerb einer spanischen S.L., die Eigentümerin dieser Immobilie ist, angeboten. In früheren Zeiten galt, dass bei dem Erwerb von Gesellschaftsanteilen einer spanischen S.L., die Eigentümerin einer spanischen Immobilie war, grundsätzlich keine Grunderwerbssteuer anfiel. Derart konnten über diese Art des Erwerbs erhebliche Steuerersparnisse erzielt werden.

Durch die Verabschiedung des Gesetzes gegen den Steuerbetrug (Gesetz 7/2012 vom 29. Oktober über die Änderung der Steuer‑ und Finanzbestimmungen zur Verstärkung der Maßnahmen zur Prävention und Bekämpfung des Betruges) dürfte diese Variante des Immobilienerwerbs jedoch seinen Sinn verloren haben. Denn im Gahmen dieses Gesetzes wurde unter anderem auch Artikel 108 des Gesetzes 24/1988 vom 28. Juli über den Wertpapiermarkt modifiziert.

Dieser Artikel regelt den Anfall von Umsatzsteuer, Grunderwerbsstreuer und die Steuer auf dokumentierte juristische Akte bei Übertragungen von Vermögenswerten auf Sekundärmärkten.  Der Grundsatz, wonach diese Steuern nicht anfallen, bleibt bestehen.

Jedoch normiert Ziffer 2. des Artikels Ausnahmefälle für gesetzliche Vermutungen,  wann ein Fall der vorsätzlichen Steuerumgehung angenommen wird. In diesen Fällen  wird die Übertragung derart besteuert, als wenn die Immobilie direkt übertragen worden wäre.

Zwar kann der potentiell Steuerpflichtige nachweisen, dass es sich um keine vorsätzliche Steuerumgehung handelt, dies dürfte aufgrund der Erfahrungen im Umgang mit spanischen Finanzbehörden problematisch sein.

Die Fälle der gesetzlichen Vermutung für vorsätzliche Steuerumgehungen bei dem Erwerb von Anteilen an einer spanischen Gesellschaft, die Immobilieneigentum hält, sind:

• Der Erwerb von Gesellschaftsanteilen für zu der Übernahme der Kontrolle der Gesellschaft. Dies ist dann der Fall, wenn über 50% der Gesellschaftsanteile erworben werden, bzw. der Erwerb eines geringeren Anteils zu einer Inhaberschaft von über 50% der Anteile führt.
• Die Aktiva der Gesellschaft besteht zu mindestens 50% aus in Spanien belegenen Immobilien.
• Die Gesellschaft betreibt keinerlei Geschäftstätigkeiten.

Werden also über 50% der Anteile einer spanischen Gesellschaft, deren einziger Zweck das Halten einer Immobilie ist, und die keine anderen Vermögenswerte hat, erworben, fällt auf diesen Erwerb entweder Umsatzsteuer (Impuesto de Valor Añadido) oder Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patromoniales) an. Wird diese Steuer bei dem Kauf nicht angesetzt, besteht das erhebliche Risiko einer Steuernachforderung der zuständigen Finanzbehörde unter Ansatz von Versäumniszuschlägen und Verzugszinsen.